印度的住房情况

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  最近国内关于印度房地产的报道开始多起来了,有的说绝大多数人都住在贫民窟,有的说一平方米卖到人民币1900万元,盲人摸象式的描述,让这个神秘国度在中国人眼里变得更加光怪陆离。最近到印度走马观花式的一趟行程,发现这个并不遥远的邻国,房地产市场运行的规律与中国有很大区别,巨大的贫富差距更催生了完全不同的三个住宅市场;

印度的住房情况

  到印度的感觉无疑是基础设施的糟糕,和印度人民的乐观态度成鲜明对照。从首都新德里到最著名景点泰姬陵,有印度条高速公路相连接,但这条高速的平均时速只能达到五六十码,因为沿线没有封闭,在经过的每个小镇都变成最热闹的马路集市;老德里和新德里的大部分面积都被“城中村”占据,严格来说更合适叫做“村中城”。

  这与印度的土地制度直接相关。印度70%的土地属于私人所有,并且基本是永久产权;即便是占30%的政府土地和产权不明的土地,很多也被失地进城农民占据。根据印度1949年宪法,“一切公民均享受在印度领土内自由迁徙,在任何地方定居的权利。”“公民在哪里登记,就是哪里的选民。”这让居住了上亿人口的贫民窟拥有了强大的政治力量,强大到足以抵挡任何政府部门的拆迁行为。

  在享受权利的同时,居住在贫民窟里的人们也必须承受肮脏的环境和可怜的基础设施。印度大城市并不像巴西那样富人区与贫民窟界限分明,在我入住的五星级酒店旁边,轻轨高架的下面,就是一个典型的贫民窟。屋顶是一块破旧的帆布,墙体由碎砖头搭建,立柱就是自然生长的两棵树,没有电,没有自来水。主人是一对看不出年龄的夫妻,还有五六个赤脚的孩子。门前用砖头和一块水泥板搭起一个休息的平台,温暖的冬日下午,一家人偎依在一起聊天,脸上一直带着笑。树边依靠着一辆人力三轮车,车上有整套的大排档用具,看得出他们一家是借此自食其力的。

  印度政府也想改变这一切,官员们制定了雄心勃勃的计划——每年100万套廉价房,彻底消灭贫民窟。但由于错综复杂的政治生态和孱弱的执行能力,这个计划目前来看还难以实现。倒是产业无所不包的塔塔集团,开始试验的“最便宜住房”受到追捧,4000元人民币成本,一周时间就可以建成一套20平方米的一室住宅。

  永久性的私人土地制度是影响印度房地产行业的最大因素,无论商品房的开发,还是保障房的建设,都必须尊重这个前提。

  随着印度经济最近20年的飞速发展,除了原来占总人口不到1%的富裕阶层外,中产阶层的一部分开始也开始拥有买房的需求的能力。例如在印度遇到的导游艾米,他的经历与中国大城市奋斗的年轻人几无差别。出生在人口最多最贫穷的北方邦,艾米靠刻苦攻读进入最高学府尼赫鲁大学,研究生毕业后他进入一家美资呼叫中心工作,月薪相当于人民币3000元左右,这个收入在德里不可能买得起均价3万元的新房;于是他到北京大学进修了一年中文,回到印度后开了一家从义乌进口小商品的小贸易公司,同时兼职导游。2011年,艾米拿出20万元积蓄为父母和兄弟姐妹在北方邦首府勒克瑙买下一块200平方米的土地,在这块永久属于他的土地上可以盖一栋小二楼,当然还需要40万元的建筑和装修费用,他准备再花2年挣出来。艾米告诉我一个秘密:他准备曲线解决自己在德里的住房问题——考外交部的公务员,政府会分配房子的。

  买地仍然是中产阶层解决住房问题的首选,因此商品房的开发规模与覆盖人群,与印度总人口相比,事实上非常有限,2010年的在建规模刚刚达到1000亿美元,约为中国的十分之一。在号称全印度商品住宅建设量最大的德里,逛了几天也没能在市中心发现在建楼盘,只在出城以后的高速公路旁看到少量楼盘;商业地产同样集中在三个一线城市——孟买、德里和班加罗尔(在印度的地位相当于中国的上海、北京、深圳),约占市场价值的70%;四个二线城市——金奈、普纳、海德拉巴和加尔各答占据了20%。在价格上,德里郊区卫星城的价格在1万元/平方米左右,最好的新德里地段能卖到12万元/平方米;金融中心孟买的均价约为6万元/平方米。在房贷政策上,印度比中国更为宽松,首付比例在2010年以前只要15%,2011年为了调控才提高到20%。

  印度的贫富差距可能称得上全球了。一方面拥有世界上最多的3.72亿贫困人口(印度政府2010年统计数字),一方面拥有世界上最多的顶级富豪(福布斯2008世界前十大富豪中4位为印度人)。

  印度人习惯一大家人住在一起,而且最好能有巨大的招待客人的空间,能满足这种需求的住宅一般都要超过200平方米,总价超过1500万元。但孟买超过人民币10万元/平方米的豪宅,并不是印度富豪的理想居所。除了占地巨大的庄园,他们还在市中心发明了“摩天大楼式别墅”——一套住宅=一栋100多米高的大厦。

  这其中最著名的无疑是穆克什·安巴尼的“安提拉”(Antilia,传说中的神秘岛屿)。这位石油大亨耗资10亿美元建设的住宅面朝阿拉伯海,建筑面积超过凡尔赛宫,总高174米,相当于普通公寓50层楼高,600位佣人为6位主人服务——穆克什·安巴尼,他的母亲、妻子,还有3个孩子。

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[印度的住房情况] 文章生成时间为:2018/11/27 15:35:10

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